Trois heures de route depuis Toulouse. Un appartement face à la Méditerranée pour le prix d’un studio parisien. Et la possibilité de louer l’été pour couvrir une partie des charges. Voilà ce qui attire chaque année des centaines de Français vers cette ville catalane de 20 000 habitants. Mais entre le rêve et la réalité, il y a les frais cachés que personne ne mentionne, les quartiers à éviter selon votre projet, et cette fameuse paperasse espagnole qui décourage les moins préparés.
Information importante
Ce contenu est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil en investissement immobilier. Consultez un notaire ou avocat spécialisé en droit immobilier espagnol pour toute décision d’achat.
L’essentiel sur l’achat à Rosas en 30 secondes
- Prix moyens : 2 500 à 4 500 €/m² selon le quartier et la vue mer
- Frais réels d’acquisition : comptez 12-15% du prix affiché (ITP 10% + notaire + registre)
- Délai achat complet : 60 à 90 jours entre l’offre acceptée et les clés
- Meilleur rapport qualité/prix : centre-ville pour l’investissement locatif, Canyelles pour la résidence secondaire
Rosas : ce que les brochures touristiques ne vous disent pas
J’accompagne des acheteurs français sur la Costa Brava depuis plusieurs années. Ce qui me frappe toujours : ils arrivent avec une image idyllique de Rosas forgée par un séjour estival. La réalité hors saison, personne ne leur en parle.
Entre novembre et mars, le centre-ville reste vivant. Les commerces tournent, les restaurants ouvrent, la vie locale continue. Mais les urbanisations excentrées comme Santa Margarita ou Mas Fumats ? Franchement, c’est désert. Volets fermés, rues vides, ambiance ville fantôme. Si vous cherchez une résidence secondaire pour y passer du temps en basse saison, ce n’est pas là qu’il faut acheter.
Ce qu’on ne vous dit pas : La tramontane souffle fort plusieurs jours par mois, surtout au printemps. Les appartements exposés nord-ouest peuvent devenir invivables sans double vitrage renforcé. Vérifiez l’orientation avant de signer.
L’autre réalité ? Les prix ont grimpé. Pas de manière délirante comme sur la Côte d’Azur, mais suffisamment pour que les bonnes affaires se raréfient. Les biens vue mer partent vite. Ceux à rénover exigent de trouver des artisans locaux fiables, ce qui n’est pas simple quand on ne parle pas catalan.
Quel quartier choisir selon votre projet
Tous les quartiers de Rosas ne se valent pas. Soyons clairs : le bon choix dépend entièrement de votre objectif. Un investisseur qui veut louer toute l’année n’achètera pas au même endroit qu’un couple préparant sa retraite au soleil.
Quel quartier pour votre projet ?
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Si votre objectif est l’investissement locatif :
Privilégiez le centre-ville de Rosas. Occupation possible toute l’année, commerces à pied, demande locative constante. Budget : 3 000 à 4 000 €/m².
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Si vous cherchez une résidence secondaire calme :
Canyelles ou Almadrava offrent la vue mer et la tranquillité. Moins d’animation hors saison, mais cadre exceptionnel. Budget : 3 500 à 4 500 €/m².
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Si votre budget est serré (moins de 180 000 €) :
Santa Margarita ou Les Garrigues permettent d’acheter plus grand pour moins cher. Attention : très calme hors saison. Budget : 2 000 à 2 800 €/m².
Centre-ville : l’animation toute l’année
C’est mon premier choix pour les investisseurs. Pourquoi ? Parce que le centre reste vivant douze mois sur douze. Les locataires trouvent des restaurants ouverts en février, des commerces accessibles à pied, une vraie vie de quartier. Pour explorer les offres disponibles en immobilier à Rosas en Espagne, commencez par ce secteur.
Les appartements avec terrasse ou balcon sud partent en quelques semaines. Comptez entre 3 000 et 4 000 €/m² selon l’étage et l’état. Un deux-pièces de 55 m² bien placé tourne autour de 180 000 à 220 000 €.
Canyelles et Almadrava : le calme avec vue mer
Ces deux secteurs résidentiels attirent les acheteurs qui veulent du calme et du panorama. Les immeubles descendent vers la mer en terrasses, offrant souvent des vues spectaculaires sur la baie.
J’ai accompagné Marc et Sophie, retraités lyonnais, dans leur recherche l’année dernière. Leur hésitation ? Canyelles pour la vue, ou le centre pour l’animation. Leur crainte de l’isolement hors saison les a finalement orientés vers un appartement de 79 m² dans le centre, à 285 000 €, avec vue partielle sur la mer mais des commerces au pied de l’immeuble.
Santa Margarita : le budget maîtrisé
C’est l’entrée de gamme de Rosas. Les prix descendent sous les 2 500 €/m², parfois jusqu’à 1 800 € pour des biens à rafraîchir. Mais attention : cette marina résidentielle se vide complètement de novembre à avril.
Pour un pied-à-terre estival ou un investissement locatif purement saisonnier, ça peut fonctionner. Pour y vivre une partie de l’année ? Je déconseille.
| Critère | Centre-ville | Canyelles | Santa Margarita |
|---|---|---|---|
| Prix moyen/m² | 3 000-4 000 € | 3 500-4 500 € | 1 800-2 800 € |
| Vue mer | Partielle (étages hauts) | Fréquente | Rare |
| Animation hors saison | Bonne | Faible | Quasi nulle |
| Potentiel locatif | Toute l’année | Saisonnier | Saisonnier court |
| Profil idéal | Investisseur | Retraité/Résidence secondaire | Budget serré |
Prix réels et frais cachés : ce que vous allez vraiment payer
C’est le point qui génère le plus de mauvaises surprises. Dans mon activité d’accompagnement d’acheteurs français sur la Costa Brava Nord depuis plusieurs années, je constate régulièrement que les frais d’acquisition sont sous-estimés. Le budget réel dépasse souvent de 12 à 15% le prix affiché du bien.
Les frais que les vendeurs oublient de mentionner : Sur un appartement à 200 000 €, prévoyez 24 000 à 30 000 € de frais en plus. C’est systématique, et pourtant la plupart des acheteurs arrivent avec un budget calculé au centime près sur le prix affiché.
Voici la ventilation réelle pour un achat de 200 000 € dans l’ancien à Rosas :
- ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) : 20 000 €. C’est l’équivalent des droits de mutation français, selon les taux officiels ITP par région, la Catalogne applique 10%, l’un des taux les plus élevés d’Espagne.
- Frais de notaire : 400 à 1 000 €. Bien moins cher qu’en France : selon le barème officiel 2025 des frais notariaux, comptez 0,2 à 0,5% du prix.
- Inscription au registre de la propriété : 500 à 750 €
- Gestoría (cabinet administratif) : 650 à 800 €
Total : environ 22 000 à 24 500 € pour un bien à 200 000 €. Ça représente 11 à 12% du prix. Ajoutez les éventuels travaux de rafraîchissement, et vous atteignez facilement les 15%.
Pour évaluer le retour sur investissement à Roses, intégrez ces frais dans votre calcul de rentabilité dès le départ.
5 à 8%
Rendement locatif brut atteignable à Rosas selon le quartier
Ces rendements bruts de 5 à 8% sont réalistes d’après les analyses rendements immobiliers 2025, mais ils supposent une gestion active et une licence touristique en règle. Les revenus locatifs sont imposés à 19% pour les non-résidents européens.
Les démarches pour acheter à Rosas quand on est Français
La paperasse espagnole effraie beaucoup de Français. À tort. Le processus est plus simple qu’en France, mais différent. Voici la chronologie réelle que j’observe sur mes dossiers.
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Offre acceptée par le vendeur -
Obtention du NIE (numéro d’identité étranger) -
Signature du compromis (contrato de arras) avec versement de 10% -
Acte notarié (escritura pública) et remise des clés -
Inscription au registre de la propriété
Le NIE (Número de Identidad de Extranjero) est le premier obstacle. Sans ce numéro, impossible d’acheter quoi que ce soit en Espagne. Comptez deux à trois semaines pour l’obtenir, soit au consulat d’Espagne en France, soit directement à Figueres ou Gérone.
L’erreur la plus fréquente que je rencontre chez les Français ? Confondre l’arras espagnol avec le compromis français. L’arras engage financièrement : si vous vous rétractez, vous perdez les 10% versés. Si le vendeur se rétracte, il vous rembourse le double. Pas de délai de rétractation comme en France.
Documents à préparer avant de partir
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Passeport ou carte d’identité valide
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Justificatif de domicile français récent
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Attestation bancaire de capacité financière
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Formulaire EX-15 pré-rempli pour la demande de NIE
Pour sécuriser votre acquisition et éviter les mauvaises surprises administratives, faire appel à une agence experte du littoral vous fera gagner des semaines de démarches et potentiellement des milliers d’euros en erreurs évitées.
Vos questions sur l’achat à Rosas
Peut-on acheter à Rosas sans parler espagnol ?
Oui. La proximité de la frontière française fait que de nombreux professionnels (agents, notaires, gestors) parlent français. Le notaire peut faire traduire l’acte. Un avocat bilingue reste recommandé pour vérifier les clauses du contrat.
Faut-il obligatoirement passer par un notaire espagnol ?
Oui, pour l’acte final (escritura pública). Mais contrairement à la France, un seul notaire suffit et il est choisi par l’acheteur. Les frais sont réglementés et bien inférieurs aux tarifs français.
Quels impôts paie-t-on en tant que propriétaire non-résident ?
Trois impôts principaux : l’IBI (taxe foncière locale, quelques centaines d’euros par an), l’impôt sur le revenu imputé si vous n’êtes pas locataire (environ 0,3% de la valeur cadastrale), et 19% sur les revenus locatifs si vous louez. Une convention fiscale France-Espagne évite la double imposition.
La licence touristique est-elle difficile à obtenir ?
Elle est obligatoire pour louer en courte durée. À Rosas, comptez 3 à 4 mois pour l’obtenir selon les exigences de la licence touristique HUTG Catalogne. Les sanctions pour location sans licence peuvent atteindre 600 000 €. Vérifiez que le bien dispose déjà d’une licence avant d’acheter si c’est votre objectif.
Peut-on financer l’achat avec un prêt français ?
Oui, c’est possible via un prêt hypothécaire sur votre résidence principale en France. Les banques espagnoles prêtent aussi aux non-résidents, généralement jusqu’à 60-70% de la valeur du bien, avec des taux légèrement supérieurs aux taux français.
La prochaine étape pour vous
Rosas n’est pas fait pour tout le monde. Si vous cherchez l’animation de Barcelone ou les plages immenses de la Costa Blanca, passez votre chemin. Mais si vous voulez un pied-à-terre à 2h30 de Toulouse, dans une ville à taille humaine où la vie locale existe encore, avec un potentiel locatif réel et des prix qui restent accessibles, alors oui : Rosas mérite votre attention.
Avant de visiter quoi que ce soit, clarifiez votre objectif. Résidence secondaire ou investissement ? Usage personnel fréquent ou location prioritaire ? Ces réponses déterminent le quartier, le budget, et la stratégie d’achat. Le reste, c’est de l’intendance.
Précautions avant votre achat à Rosas
- Les prix mentionnés sont des moyennes de marché 2024-2025 et varient selon le quartier, l’étage et l’état du bien
- La fiscalité espagnole évolue régulièrement : vérifiez les taux en vigueur auprès d’un fiscaliste
- Les rendements locatifs indiqués sont des estimations basées sur des moyennes et dépendent de votre gestion
Pour toute décision d’achat, consultez un notaire bilingue français-espagnol ou un avocat spécialisé en droit immobilier international.