30 kilomètres. C’est tout ce qui sépare Rosas de la frontière française. J’accompagne depuis plusieurs années des familles qui cherchent un pied-à-terre sur la Costa Brava, et cette ville revient systématiquement dans leurs recherches. Pas par hasard. Entre les prix encore accessibles comparés à la Côte d’Azur, le potentiel locatif saisonnier et cette qualité de vie méditerranéenne, Rosas coche beaucoup de cases pour un investissement immobilier. Reste à savoir si c’est vraiment fait pour vous.
Information importante
Ce contenu est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil en investissement immobilier. Consultez un notaire espagnol ou un conseiller fiscal spécialisé pour toute décision d’achat.
L’essentiel sur l’achat à Rosas en 30 secondes
- Prix moyen : environ 3 100 €/m², avec des variations de 2 800 à 4 200 € selon le quartier
- Frais d’acquisition : comptez 10 à 12% du prix (ITP + notaire + registre)
- NIE obligatoire : délai moyen de deux semaines via le consulat
- Location saisonnière : licence touristique obligatoire, amendes jusqu’à 600 000 €
Rosas : une situation géographique qui fait la différence
Quand Marc et Sylvie m’ont contacté l’année dernière, ce couple de retraités lyonnais cherchait un appartement vue mer pour y passer leurs étés. Leur critère numéro un ? Pouvoir faire l’aller-retour en voiture sans se taper huit heures de route. Rosas, c’est exactement ça : à 30 kilomètres de la frontière française et 160 kilomètres de Barcelone, la ville offre un équilibre rare entre accessibilité et dépaysement.
La baie de Rosas, nichée dans la province de Gérone en Catalogne, bénéficie d’un microclimat protégé par le Cap de Creus. Résultat : des hivers doux et plus de 300 jours d’ensoleillement par an. Ce que les brochures ne disent pas, c’est que la tramontane peut souffler fort certains jours. Mais franchement, après avoir vu des clients renoncer à des biens pour cette raison, je peux vous dire que ça reste très ponctuel.
Marc et Sylvie hésitaient entre le centre-ville animé et le quartier résidentiel d’Almadrava, plus au calme. Leur crainte ? L’éloignement des commerces à Almadrava. Après une visite terrain avec moi, ils ont découvert que le quartier reste accessible en dix minutes à pied du centre. Ils ont signé trois mois plus tard.
Prix au m² et quartiers : où acheter selon votre budget
Soyons clairs : le marché rosetan a bien bougé ces dernières années. Le prix moyen du m² à Roses tourne autour de 3 100 euros, avec une hausse de 14,5% par rapport à fin 2022. C’est moins que Nice ou Cannes, mais ce n’est plus donné non plus. La bonne nouvelle, c’est que les écarts entre quartiers restent significatifs.
Dans mon accompagnement de clients français sur la Costa Brava, je constate que beaucoup sous-estiment les frais d’acquisition. Sur les dossiers que j’ai traités, le dépassement de budget moyen atteint 10 à 12% du prix d’achat, principalement dû à l’ITP et aux frais notariaux espagnols. Ce constat est limité à mon périmètre géographique et peut varier selon la région autonome.
Mon conseil pour les primo-accédants à Rosas : Pour un premier achat, je recommande systématiquement de cibler le centre-ville ou Santa Margarita. Le centre offre la proximité des commerces et une revente plus facile. Santa Margarita séduit les amateurs de nautisme avec ses canaux et amarrages privés. Almadrava, c’est pour ceux qui cherchent le calme absolu et acceptent de payer 20 à 30% plus cher.
Le récapitulatif ci-dessous compare les quatre quartiers principaux selon vos priorités. Chaque ligne présente les critères essentiels pour orienter votre recherche. Ces fourchettes sont indicatives et fluctuent selon l’état du bien et l’étage.
| Quartier | Prix/m² | Profil idéal | Potentiel locatif | Points de vigilance |
|---|---|---|---|---|
| Centre-ville | 2 800 – 3 200 € | Primo-accédants, retraités actifs | Élevé (proximité plage et commerces) | Bruit en haute saison |
| Santa Margarita | 3 000 – 3 500 € | Plaisanciers, familles | Bon (marina attractive) | Charges copropriété élevées |
| Almadrava | 3 500 – 4 200 € | Résidence principale, standing | Moyen (clientèle haut de gamme) | Éloignement centre |
| Mas Oliva | 2 500 – 2 900 € | Petits budgets, investisseurs | Correct (zone en développement) | Moins de cachet |
Si vous cherchez des appartements disponibles à Rosas pour affiner votre recherche par quartier, vous pouvez consulter les offres actuelles ici. C’est un bon point de départ pour vous faire une idée des prix réels pratiqués.
Rentabilité locative : ce que vous pouvez vraiment espérer
Je vais être direct avec vous : les chiffres de rentabilité qu’on lit partout (8%, 10%, parfois plus) sont souvent gonflés. Dans les dossiers que je vois, la réalité tourne plutôt autour de 5 à 7% brut pour un appartement bien situé. Et encore, ça dépend énormément du taux d’occupation réel et des charges.
Rentabilité locative : les chiffres qu’on ne vous dit pas
Un appartement loué 1 200 € la semaine en août ne rapporte pas 1 200 € x 52 semaines. La saison haute à Rosas dure de juin à septembre. Le reste de l’année, les taux d’occupation chutent drastiquement. Comptez réalistement 12 à 16 semaines de location effective par an pour calculer votre rendement.
L’autre point que les familles ignorent souvent, c’est l’obligation de licence touristique. En Catalogne, louer sans ce sésame vous expose à des amendes pouvant atteindre 600 000 euros. Ce n’est pas une blague. Depuis juillet 2025, cette licence doit être complétée par un numéro d’enregistrement national. Les copropriétés peuvent désormais interdire la location touristique par un vote des trois cinquièmes.
Pour approfondir la question du retour sur investissement à Roses, je vous recommande de bien distinguer rentabilité brute et nette. Les charges de copropriété, la taxe foncière espagnole (IBI), l’assurance et la gestion locative grignotent facilement 30% de vos revenus locatifs.
Rosas n’est pas le bon choix si vous espérez une rentabilité à deux chiffres sans effort. C’est un investissement patrimonial qui se valorise sur le long terme, avec un complément de revenus saisonnier appréciable. Pas une machine à cash.
Vos questions sur l’achat d’un appartement à Rosas
Voici les interrogations qui reviennent le plus souvent dans mes échanges avec des acheteurs français. J’y réponds sans détour.
Faut-il parler espagnol pour acheter à Rosas ?
Non, mais c’est un vrai plus. Les notaires et agents de la Costa Brava Nord sont habitués aux clients français. Beaucoup parlent français ou travaillent avec des traducteurs. En revanche, pour la gestion quotidienne (copropriété, impôts locaux), quelques bases en espagnol ou catalan facilitent les choses.
Quels sont les frais réels en plus du prix d’achat ?
Comptez entre 10 et 12% du prix d’achat. L’essentiel, c’est l’ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) : le taux en Catalogne suit un système progressif depuis juin 2025, avec un taux réduit de 5% pour les moins de 35 ans sous conditions. Ajoutez les frais de notaire (1 à 1,5%), le registre de la propriété et les honoraires éventuels d’avocat.
Peut-on louer son appartement sans licence touristique ?
Non. C’est illégal et risqué. Les amendes peuvent atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros, voire 600 000 € dans les cas graves. Avant d’acheter en vue de louer, vérifiez que le bien dispose déjà d’une licence ou que la copropriété autorise l’activité touristique.
Combien de temps dure la procédure d’achat ?
En moyenne, comptez deux à trois mois entre la réservation et la signature de l’acte notarié. Le délai dépend surtout de l’obtention du NIE : le Ministère espagnol des Affaires étrangères indique un délai moyen de deux semaines, mais ça peut être plus long selon la période.
Un Français peut-il obtenir un crédit immobilier en Espagne ?
Oui, mais les banques espagnoles sont plus exigeantes avec les non-résidents. Attendez-vous à un apport minimum de 30 à 40% et des taux légèrement supérieurs au marché français. Beaucoup de mes clients préfèrent financer via leur banque française en hypothéquant un bien existant.
La chronologie typique d’un achat que j’observe sur mes dossiers suit ce schéma : réservation avec arrhes de 3 000 à 5 000 euros, puis signature du compromis (contrato de arras) avec versement de 10% sous quinze à trente jours, et enfin acte notarié (escritura) avec remise des clés entre soixante et quatre-vingt-dix jours après le compromis.
Vérifications essentielles avant de signer en Espagne
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Demander la nota simple du registre de la propriété (vérifie le propriétaire et les charges) -
Vérifier l’absence d’impayés de charges de copropriété -
Contrôler l’existence ou la transférabilité de la licence touristique -
Obtenir le certificat d’efficacité énergétique -
Faire traduire et vérifier le contrat de réservation par un avocat francophone
Si vous envisagez sérieusement cet achat, la prochaine étape logique est de poser les chiffres. Utilisez une simulation de votre prêt immobilier pour évaluer votre capacité d’emprunt avant de contacter des agences sur place. Ça vous évitera de perdre du temps sur des biens hors budget.